Así ven 6 firmas de corretaje inmobiliario el mercado mexicano

Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en la edición de noviembre de 2017 de la revista Obras, Informe de Proveedores, El mejor socio.

Las firmas de corretaje inmobiliario en México desempeñan procesos cruciales en el ciclo inmobiliario, más allá de la compraventa y arrendamiento.

El panorama urbano de México cambia. Rascacielos, edificios en obra gris y grúas inundan sus principales ciudades. La edificación comercial ha tenido un boom no visto en varias décadas en el país, gracias a la mayor liquidez en los mercados internacionales y al inicio de un nuevo ciclo alcista en el sector que siguió a la crisis de 2009.

En tanto, la llegada de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) al mercado mexicano hizo que las transacciones de compraventa se incrementaran.

Este panorama ha catapultado a los intermediarios de estas operaciones en México, sobre todo a las firmas de corretaje inmobiliario internacionales, que también participan en otras etapas cruciales del ciclo, como la elección de terrenos, la valuación e incluso la gerencia de proyectos.

El papel de un bróker inmobiliario ha cobrado tal magnitud que muchos llegan a convertirse en socios del proyecto a desarrollar.

Lo que también ha implicado la diversificación de sus servicios y, por ende, una participación de mayor peso en el desarrollo inmobiliario.

Obras presenta la visión que del mercado tienen las principales firmas de corretaje en México, así como sus previsiones en diversos sectores hacia 2018.

 

JLL México

La torre de BBVA Bancomer en Paseo de la Reforma es ahora un icono inmobiliario en la Ciudad de México. Detrás de su construcción está el equipo de gerencia de proyectos de JLL México, que ha trabajado en ello desde hace casi una década. Pedro Azcué, director general para México de JLL, no ve a este segmento como el mayor generador de ingresos, pero sí como uno de los que tiene mayor potencial.

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"Nosotros no vemos si somos el más grande o no, eso no nos preocupa. Nos preocupa dar los mejores servicios a clientes y tener la plataforma para ofrecer toda la variedad de servicios", comenta.

Azcúe ha sido testigo de la transformación: "Hace 25 años, México era considerado de gran riesgo. Los fondos que entraron iban por retornos altos y por oportunidades".

"Eso ha evolucionado; los retornos que hoy buscan son infinitamente menores. Las tasas ahora son de alrededor de 13% en el segmento industrial, cuando antes se pedían retornos de 25%", comparte. Hacia el mediano plazo, ve al mercado recuperado pese a los nuevos actores de incertidumbre de por medio, como las políticas de Donald Trump.

"Desde que ganó el señor Trump las elecciones, y se dijo que iban a renegociar el TLCAN, hubo muchas operaciones que se pusieron en espera a fin de entender qué iba a pasar", recuerda.

Algunas inversiones siguen detenidas, pero muchas ya retomaron la actividad. En el sector de oficinas, la incertidumbre y la apreciación del dólar (moneda en que están los precios de arrendamiento) han hecho que baje ligeramente la renta. "No estamos en niveles de demanda históricos, estamos bajos", admite el directivo.

Para Azcué es posible que el saldo final de 2017 sea inferior al del año pasado.

Intervenciones: Federación Mexicana de Futbol, Torre BBVA Bancomer (oficinas), Capital Reforma (usos mixtos), Insurgentes 1425 (oficinas), Arcos Bosques (oficinas).

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CBRE

Tener una firma de corretaje inmobiliario implica ver como socios, y no como simples clientes, a los desarrolladores y los arrendadores, afirma Lyman Daniels, presidente de CBRE México.

"Nosotros hacemos estudios para ver si necesitan o no espacio, buscar el mejor lugar, negociar la renta o desarrollo, ayudar con la administración, y al final rentar o vender el edificio", explica.

Esta empresa tiene operaciones en los segmentos más importantes del sector: oficinas, industrial, hotelería y retail. Daniels asegura que la compañía es líder en todos los segmentos, y destaca que en 2016 tuvo su mejor año histórico en México por la cantidad de cierres de operaciones.

"En lugar de hablar de Trump, que es solo un factor que causó incertidumbre, los resultados del primer trimestre estuvieron muy en línea con lo esperado. La renta de inmuebles sigue muy activa", agrega.

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Las buenas perspectivas del arrendamiento y de la nueva construcción benefician a CBRE; la firma está de ambos lados de la comercialización.

Daniels comenta que las empresas, desarrolladores o arrendatarios pagan comisiones por los servicios solicitados, lo cual resulta más benéfico que hacer el trabajo de bienes raíces por sí mismos.

"Hay casos en que hemos generado ahorros o mejores tratos para nuestros clientes, que no necesariamente son expertos en bienes raíces, pero nosotros sí sabemos cómo se mueve el mercado, cuánto se debe pagar, cómo va la demanda y demás datos que ayudan a tomar mejores decisiones, y tomar decisiones que invariablemente les generan ganancias", destaca.

Intervenciones: Antara (oficinas), Corporativo Condesa, Torre Diana (oficinas).

 

Coldwell Banker Commercial

Esta firma ayuda a los desarrolladores inmobiliarios a comercializar, administrar, realizar transacciones de compraventa y dar servicios de consultoría, como estudios de mercado y gerencia de proyectos.

El arrendamiento de inmuebles es uno de sus fuertes, con cerca de 700 millones de dólares en transacciones y exclusividad para comercializar más de 500,000 m2 de oficinas premium en 2016.

En junio, la firma dio a conocer 15 proyectos premium en México que tiene en su portafolio. Entre ellos están importantes usos mixtos: Reforma Colón y ARTZ, ambos de Sordo Madaleno, además de Chapultepec Uno.

Para Luis Méndez, su presidente en México, los usos mixtos son la tendencia a seguir en el país, mientras que en el sector de oficinas prevé una sobreoferta.

"Donde mayor actividad inmobiliaria registramos en este momento es en Insurgentes, Reforma y Santa Fe, donde hasta ahora no se ha sentido la sobreoferta porque apenas están en construcción los edificios. Pero hacia los siguientes 24 meses se entregarán 1.8 millones de metros cuadrados y habrá sensiblemente un exceso de oferta en los corredores de la ciudad", adelanta.

Las oportunidades corporativas, agrega, están en corredores de oficinas no tradicionales como Periférico Sur, pero también en otras ciudades del país como Guadalajara y Monterrey, donde hay proyectos mixtos relevantes.

Méndez explica que, por ejemplo, en Guadalajara y en Monterrey hay grandes desarrollos que serán icónicos como The Landmark y Punto Valle, respectivamente.

En el sector industrial ve una gran reactivación de operaciones. "Hay mucha actividad y oportunidades. El efecto Trump afectó al inicio del año, pero 85% de los proyectos que teníamos en línea ya está de nuevo en comercialización", expone.

Intervenciones: Reforma Colón (usos mixtos), Chapultepec Uno (oficinas), Toreo (usos mixtos).

 

Cushman & Wakefield

La firma capta 35% del mercado de corretaje inmobiliario en el país, y 32% tan solo en el segmento de oficinas. Esta empresa ha sido parte de la consolidación del sector, pues tras ser adquirida en 2015 por un fondo de inversión, se fusionó con DTZ.

"Ellos (DTZ) tenían una división de administración de inmuebles que nos fortaleció mucho, y cobertura en zonas donde la firma a nivel global no tenía mayor presencia, como Asia y Australia", considera Víctor Lachica, presidente de Cushman & Wakefield México.

Ahora, la compañía prevé un buen cierre de 2017; más allá de las políticas estadounidenses, "pensamos que quedará en buenos términos el cierre del año, incluso con un ligero crecimiento respecto de 2016", anticipa el directivo.

Intervenciones: Torre Manacar (usos mixtos), Marina Park (ofi cinas), Cervantes 169 (ofi cinas).

 

Colliers International México

La diversificación en el negocio inmobiliario es clave para Colliers International México. Mientras 60% de sus ingresos provienen de transacciones de compraventa y arrendamiento, el resto es obtenido de actividades de consultoría, administración de inmuebles y valuación.

Esta variedad no se refleja en la atención por segmentos, sino en los servicios que ofrece.

"Digamos que son cuentas corporativas, entendiendo por esto tanto nacionales como internacionales que requieren apoyo en la toma de decisiones relacionadas con inmuebles, desde comercialización, hasta valuación, etcétera", señala Javier Lomelín, director general para Latinoamérica de Colliers Internacional.

Lomelín ha visto surgir dos tendencias importantes a lo largo de los últimos meses en el sector, a raíz de la incertidumbre relacionada con Estados Unidos. La primera, menciona, es la mayor cautela de los tomadores de decisiones. Y, en segundo lugar, "el importante monto de inversionistas institucionales que están activos en el mercado, invirtiendo en inmuebles de todo tipo y en todo el país".

Intervenciones emblemáticas: Downtown Santa Fe (ofi cinas), Metrópoli Patriotismo (oficinas).

 

Newmark Grubb Knight Frank

La consolidación del sector de corretaje ha implicado la absorción de firmas locales por extranjeras, como fue el caso de Alles Group, que tras 16 años en el mercado fue adquirida por Newmark Grubb Knight Frank (NGKF).

La firma ostenta 12% de participación de mercado en segmentos como oficinas e industrial, y está involucrada en todo el ciclo inmobiliario, explica Giovanni D’Agostino, presidente de NGKF para México.

"Le decimos a un cliente cuánto vale y qué puede hacer en un terreno, de acuerdo con los permisos, hasta conseguir el capital y apoyarlo con los despachos de arquitectos. También conseguimos los arrendamientos y vendemos propiedades estabilizadas", detalla el directivo.

Ahora mismo hay dos ventanas de oportunidad para firmas como ésta en el mercado inmobiliario, considera D'Agostino. Por un lado está la renta de oficinas, pues comienza a observarse una sobreoferta en el mercado; y por otro, la búsqueda de propiedades estabilizadas para compraventa por parte de vehículos como las Fibras.

Estos segmentos han sido clientes importantes para la firma, que colabora con buena parte de las 11 que cotizan en el mercado. "Ahora mismo estamos trabajando con una Fibra que está haciendo una desinversión, y estamos haciendo una subasta con un sistema muy sofisticado", destaca.

Intervenciones: Torre Glorieta (ofi cinas), Corporativo Revolución 356 (ofi cinas), Pulso Park (industrial).